工抵房需要購房資格嗎？
工抵房是需要購買資格的
工程抵款是什么意思？
工程抵款房是一種房屋的實(shí)體，是把它折算為貨幣后交給工程建筑方的房屋。
開發(fā)商以房抵工程款司法解釋？
“以房抵工程款”法律解析
“以房抵工程款”是房地產(chǎn)領(lǐng)域的常態(tài)化現(xiàn)象，并受房企的資金壓力、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的直接影響。因“房”的特殊性與涉及主體的多樣性，形成“以房抵工程款”的復(fù)雜性，從而導(dǎo)致“以房抵工程款”糾紛的多發(fā)性。
正確認(rèn)識(shí)“以房抵工程款”內(nèi)涵外延，準(zhǔn)確識(shí)別“以房抵工程款”風(fēng)險(xiǎn)，方可有效控制“以房抵工程款”的法律風(fēng)險(xiǎn)。
一、以房抵工程款的情形
在當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)踐中，以房抵工程款的情形主要有：
１、房企在招投標(biāo)階段要求建筑企業(yè)作出以房抵工程款承諾
房企作為強(qiáng)勢(shì)一方，為掌握主動(dòng)權(quán)，通常在工程發(fā)包時(shí)，以不同方式明示建筑企業(yè)作出書面承諾，接受以房抵工程款的條件。房企要么在招標(biāo)文件中書面明示，要么在招標(biāo)文件外口頭明示。建筑企業(yè)為謀取項(xiàng)目中標(biāo)，不得不接受，而接受的方式要么是在《建設(shè)工程施工合同》中載明，要么提交書面承諾書。
２、房企在施工過程中與建筑企業(yè)簽訂以房抵工程款協(xié)議
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)通常要經(jīng)歷數(shù)年，可能橫跨同一發(fā)展周期的不同階段或橫跨數(shù)個(gè)發(fā)展周期。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，投資人的資金壓力也呈現(xiàn)一定的波動(dòng)性。一旦開發(fā)過程中面臨資金壓力，房企就會(huì)要求建筑企業(yè)接受以房抵工程款條件。施工過程中的以房抵工程款，要么在預(yù)售許可證取得前要么在預(yù)售后，不同的階段將直接影響以房抵工程款的法律效果。
３、房企在工程竣工結(jié)算后與建筑企業(yè)簽訂以房抵工程款協(xié)議
工程竣工結(jié)算后，債權(quán)金額確定，通常情況下付款期限也已經(jīng)屆滿，房企基于資金壓力，與建筑企業(yè)達(dá)成以房抵工程款協(xié)議。
４、房企與建筑企業(yè)在糾紛處理過程中達(dá)成以房抵工程款協(xié)議
已就拖欠工程款發(fā)生訴訟糾紛，在訴訟過程中當(dāng)事人協(xié)商達(dá)成以房抵工程款協(xié)議，約定直接以特定房產(chǎn)折價(jià)歸建筑企業(yè)所有，用以充抵拖欠的工程款。
二、以房抵工程款涉及的法律主體
以房抵工程款，簡單的模型就是：房企與建筑企業(yè)簽署《建設(shè)工程施工合同》后，房企以自有的期房或現(xiàn)房，折價(jià)充抵工程款，房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記至建筑企業(yè)自身名下。現(xiàn)實(shí)中的以房抵工程款，遠(yuǎn)遠(yuǎn)比簡單模型復(fù)雜，涉及到的法律主體更多。實(shí)踐中主要有：
１、兩方主體
就是上述提及的以房抵工程款的簡單模型，僅涉及房企和建筑企業(yè)。
２、三方主體
三方主體可能存在的情形主要有：
（１）房企與建筑企業(yè)簽署《建設(shè)工程施工合同》后，房企以其關(guān)聯(lián)企業(yè)所有的期房或現(xiàn)房，折價(jià)充抵工程款，房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記至建筑企業(yè)自身名下。這涉及到房企及其關(guān)聯(lián)企業(yè)、建筑企業(yè)三方。
（２）房企與建筑企業(yè)簽署《建設(shè)工程施工合同》后，房企以自有的期房或現(xiàn)房，折價(jià)充抵工程款，房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記至建筑企業(yè)指定的第三方名下。這涉及到房企、建筑企業(yè)及其指定的第三方。
３、四方及以上主體
房企充抵給建筑企業(yè)的房屋系第三方所有，或該房屋被層層轉(zhuǎn)充抵，即建筑企業(yè)將充抵工程款的房屋又轉(zhuǎn)抵給材料商、分包商等，材料商、分包商等又轉(zhuǎn)抵給其他方或?qū)⒎课莓a(chǎn)權(quán)登記在指定方名下。
三、以房抵工程款協(xié)議的存在形式
結(jié)合實(shí)線，大致歸納如下：
１、建筑企業(yè)（或其項(xiàng)目部有權(quán)人員）提交的同意以房抵工程款的《承諾函》；
２、建筑企業(yè)（或其項(xiàng)目部有權(quán)人員）在房企要求以房抵工程款的函件上簽署同意意見；
３、《建設(shè)工程施工合同》正文或補(bǔ)充協(xié)議或附件中存在的建筑企業(yè)同意接受以房抵工程款的條款；
４、建筑企業(yè)在工程款請(qǐng)款單或其它函件上要求以房抵工程款，經(jīng)房企簽署同意意見的；
５、《以房抵工程款協(xié)議》或類似的獨(dú)立協(xié)議；
６、房企和建筑企業(yè)達(dá)成了以房抵工程款合意，并體現(xiàn)在工程竣工結(jié)算協(xié)議或類似協(xié)議、文件上。
四、以房抵工程款協(xié)議的主要內(nèi)容
結(jié)合實(shí)線，以房抵工程款的合意表達(dá)大致存在如下情形：
１、房企與建筑企業(yè)達(dá)成以房抵工程款的初步合意，但具體充抵工程款的房屋房號(hào)不明確，產(chǎn)權(quán)辦理至哪個(gè)主體名下不明確，房屋單價(jià)不明確，等。
２、房企與建筑企業(yè)達(dá)成以房抵工程款的初步合意，盡管具體充抵工程款的房屋房號(hào)不明確，產(chǎn)權(quán)辦理至哪個(gè)主體名下不明確，房屋單價(jià)不明確，但協(xié)議明確：房號(hào)以房企意見為準(zhǔn)，產(chǎn)權(quán)辦理至哪個(gè)主體名下由建筑企業(yè)指定，房屋單價(jià)確認(rèn)依據(jù)（如以開盤價(jià)為準(zhǔn)，或以房管部門備案價(jià)格為準(zhǔn)，或以前述標(biāo)準(zhǔn)確定的單價(jià)為基礎(chǔ)上浮或優(yōu)惠一定比例）。
３、房企與建筑企業(yè)達(dá)成以房抵工程款的正式合意，房號(hào)、面積、單價(jià)、總價(jià)及房屋認(rèn)購主體等均作了明確約定。
４、房企與建筑企業(yè)達(dá)成以房抵工程款的正式合意，房號(hào)、面積、單價(jià)、總價(jià)及房屋認(rèn)購主體等均作了明確約定。同時(shí)，房企與建筑企業(yè)指定的認(rèn)購人簽署了房屋認(rèn)購協(xié)議。
以房抵工程款協(xié)議的內(nèi)容有兩個(gè)關(guān)鍵因素，直接影響協(xié)議的履行效果。具體如下：
第一個(gè)關(guān)鍵要素是：對(duì)于充抵效果是否有明確表達(dá)。不同的意思表達(dá)，直接影響工程款充抵的法律效果。其一，明確約定以房充抵工程款，充抵后即視為對(duì)應(yīng)的工程款已付、對(duì)應(yīng)的購房款已付；其二，明確約定以房充抵工程款，但未明確表達(dá)充抵后即視為對(duì)應(yīng)的工程款已付、對(duì)應(yīng)的購房款已付。
第二個(gè)關(guān)鍵要素是：最后認(rèn)購充抵工程款的房屋產(chǎn)權(quán)的主體情況。其一，最終認(rèn)購主體無論是建筑企業(yè)本身還是其指定的其他主體，具有房屋所在城市的購房主體資格；其二，最終認(rèn)購主體無論是建筑企業(yè)本身還是其指定的其他主體，不具有房屋所在城市的購房主體資格。
五、以房抵工程款協(xié)議的法律效力
合同法有關(guān)合同不成立、不生效、效力待定或無效的規(guī)定，不再累述。下面僅結(jié)合以房抵工程款這一特定情況，簡單予以分析。
１、以房抵工程款協(xié)議不成立
合同的成立適用意思自治原則，當(dāng)事人有從事合同行為的意志自由，依其自由意志創(chuàng)設(shè)權(quán)利義務(wù)關(guān)系。只要具備意思表示這一基本事實(shí)，合同即告成立。合同不成立是指當(dāng)事人未就合同的主要條款未達(dá)成合意，主要包括：當(dāng)事人之間就合同主要條款未形成合意，或形成的合意不是真實(shí)意思表示。
比如，房企或建筑企業(yè)未對(duì)房屋買賣的主要合同條款達(dá)成合意。依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定，最核心的合同條款就是房屋基本狀況和房屋價(jià)款。
比如，房企或建筑企業(yè)單方提出以房抵工程款的請(qǐng)求（即要約），但對(duì)方未接受或未作出回應(yīng)（口頭或行為回應(yīng)）（即承諾）。
比如，以房抵工程款只是作為支付工程款的保障措施，即讓與擔(dān)保，房企與建筑企業(yè)之間并未達(dá)成真實(shí)的以房抵工程款合意。
２、以房抵工程款協(xié)議不生效
依據(jù)合同法，原則上合同成立即生效，時(shí)間重合，但存在兩種例外情況：一是附條件、附期限合同，在條件成就、期限屆滿前合同成立但不生效；二是需要辦理審批手續(xù)的合同，在合同簽訂后、批準(zhǔn)前合同成立但不生效。
附條件、附期限的以房抵工程款協(xié)議，部分屬于讓與擔(dān)保協(xié)議，但也存在其它情況，比如：房企與建筑企業(yè)約定，以房抵工程款協(xié)議自房企取得預(yù)售許可證后生效。
３、以房抵工程款協(xié)議效力待定
合同效力待定，是指合同成立以后，因存在不足以認(rèn)定合同有效的瑕疵，致使合同不能產(chǎn)生法律效力，在一段合理的時(shí)間內(nèi)合同效力暫不確定，由有追認(rèn)權(quán)的當(dāng)事人進(jìn)行補(bǔ)正或有撤銷權(quán)的當(dāng)事人進(jìn)行撤銷，再視具體情況確定合同是否有效。
效力待定的以房抵工程款協(xié)議，主要有以下情形：
（１）無權(quán)代理：簽約主體未取得授權(quán)，比如建筑企業(yè)的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人或其他工作人員超越授權(quán)范圍，與房企簽署以房抵工程款協(xié)議。
（２）無權(quán)處分：比如房企以其關(guān)聯(lián)企業(yè)所有的房屋充抵工程款。
４、以房抵工程款協(xié)議無效
合同法第五十二條、五十三條規(guī)定了合同或合同中有關(guān)條款無效的情形。
這里需要特別提醒的是，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。”
以房抵工程款協(xié)議簽署時(shí)，若未取得預(yù)售許可證，可能被認(rèn)定為無效協(xié)議。
５、以房抵工程款協(xié)議有效
除卻上述４種情形外，通常情況下，以房抵工程款協(xié)議應(yīng)為有效。
以房抵工程款，是債務(wù)清償?shù)姆绞街?，是房企與建筑企業(yè)之間對(duì)于如何清償工程款之債作出的安排，對(duì)以房抵工程款協(xié)議效力的認(rèn)定，應(yīng)以尊重當(dāng)事人的意思自治為基本原則。一般而言，當(dāng)事人于債務(wù)清償期屆滿后簽訂的以房抵工程款協(xié)議，并不以建筑企業(yè)現(xiàn)實(shí)地受領(lǐng)抵債房屋，或取得抵債房屋所有權(quán)為成立或生效要件。只要雙方當(dāng)事人的意思表示真實(shí)，合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，以房抵工程款協(xié)議即為有效。
